KUMPULAN ARTIKEL

 CARA AKURAT MENILAI SEBUAH PROPERTI

 
Untuk menilai properti yg paling akurat adalah sesuai dgn harga pasaran (= market value). Karena ada istilah "value" maka "nilai"nya itu akan ditentukan oleh banyak factor, terutama eksternal. Berupa kotraksi "supply-demand" dimana properti itu akan selalu "berbanding lurus" dgn pertumbuhan ekonomi. Ketika ekonomi bullish = tumbuh >>> maka properti akan menyusul tumbuh dibelakangnya, namun sebaliknya ketika ekonomi memburuk = bearish >>> maka justru properti yg akan ambruk duluan.

Untuk melihat "prosepek properti " suatu saat secara makro adalah dgn melihat tren suku bunga SBI (sertifikat bank Indonesia). Ketika suku bunga rendah >>>> artinya itu saat properti sdg baik2 nya, karena ketika suku bunga rendah, baik kredit konstruk bagi developer dan KPR bagi end user akan sangat mudah terserap dah sebaliknya.

Kalo pak Hartono tanya suatu properti dinilai oleh seorang penjual 700jt, itu mahal atau tidak? Kita tidak bisa tebak2 an ala Mama Lorens (hehehehe). Tapi harus ada sedikit itung2-an ala perusahan appraisal. Ada beberapa point yg harus dinilai, setidaknya ada 3 hal utama yaitu :

1. Luas tanah , luas nya brp dikalikan harga pasaran yg berlaku << bukan NJOP, dan untuk bisa tahu harga pasaran berapa, memang kalau sudah involved di bisnis properti beberapa tahun pasti bisa. Namun kalo lom tau, bisa tanya2 ke pemain properti atau broker yg anda percaya.

2. Bangunan, cara ngitungnya adalah luas bangunan x harga bangunan kalo dibangun SAAT ini x depresiasi

Depresiasi biasanya ada penurunan 5% tiap tahun. Jadi misal dah 4 thn berarti turuh 20% jadi , nilainya tinggal 80% ..dikalikan...harga kalo membangun SAAT INI (bukan harga bangun saat itu).

3. Premium Value, misal sekali lagi ada 2 ruko yg bersebelahan misal 3 lantai kondisi sama persis, yg A adalah milik seseorang yg gak dikenal, misal si Budi, sedangkan yg B milik Katon Bagaskara misalnya. Yg B itu mau tidak mau akan bisa "dijual" lebih mahal. ). Contoh lain, ada 2 ruko yg dibangun oleh developer yg sama dgn tipe yg sama persis, yg 1 di kompleks perumahan deket rumah2 aja, yg 1 lagi di deket sekolahan, nah pasti kan yg deket sekolahan itu harganya pasti lebih mahal.

Kebanyakn orang menilai VALUE = PRICE = harga = nilai dll, itu masi kurang mengena. Yg paling penting adalah pemahaman bahwa value memiliki suatu "persamaan" yaitu : VALUE = Total GET dibagi Total PRICE. Misal kita ingin produk anda VALUE nya tinggi maka ada pilihan total GET = manfaat nya diperbanyak sebanyak mungkin. Atau manfaat nya biasa2 aja, namun PRICE nya dipangkas habis. Kita akan bias bermain di 4 kuadran value :

1. Hi Get - Hi price = premium value >> barang2 mewah dan branded kaya LV, Versace, Ferrari dll.

2. Hi Get - Low price = budget value >>> barang2 terjangkau , kaya tiket airasia, sabun mandi lux dll

3. Lo Get - Low price = mass product = RSH , rumah sederhana sehat dll

4. Lo Get - Hi Price = suicide product, dah harganya tinggi barang nya jelek, seperti kalo di properti lahanyg kurang strategis tp di bangun apartement mewah.

Terutama kalo di property, sampe terutama beli yg salah "lokasi" karena di properti ada 3 urutan utama yg harus di perhatikan dalam memilih :

1. Lokasi

2. Lokasi

3. Lokasi